楼市政策宽松到了历史极值，市场分化却也到了极致，你的房子是该卖还是该留？

首付15%、利率3.5%、限购松绑、换房退税——2025年的楼市政策可谓空前宽松。然而与政策面的"热"形成鲜明对比的，是市场面的"冷"：全国商品房销售额下降，二手房挂牌量突破1200万套，70个大中城市中90%的城市房价环比下跌。

面对如此分化的市场环境，手握房产的人不禁陷入两难：现在卖房，是聪明地抓住了政策红利，还是愚蠢地卖在了低点？

01 市场扫描：政策空前宽松，分化前所未有

当前的楼市政策确实已宽松到历史极值。

从首付比例来看，首套最低已降至15%；商贷利率降至3.5%、公积金利率2.65%，均创历史最低。限购政策也全面松绑，三四线城市全部放开，核心二线城市基本取消，连北上深也优化了外环外、五环外的购房限制。

但市场的分化却比政策更为极端。

一线城市中，上海已连续12个月房价环比上涨，杭州保持9个月上涨，库存去化周期仅6.4-13.1个月，处于供不应求的健康状态。

而三四线城市和县城的库存去化周期分别高达34.3个月、47.6个月，部分城市甚至超过48个月，相当于要卖4年才能清空现有库存。

流动性差异更为明显。北京密云一套二手房平均要12个月才能卖掉，深圳经纪人平均带看32次才促成1单成交，而上海核心区优质房源挂牌后平均1-2个月就能成交。

国家统计局数据显示，1-10月份全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，但降幅比去年同期分别收窄9个和11.3个百分点。

02 三类聪明人：当下卖房反而是明智选择

在目前市场环境下，有三类人卖房不仅是明智的，更是规避风险、锁定收益的理性选择。

第一类是持有多套三四线城市/县城老破小、远郊房的业主。这类房子是当前市场的"流动性陷阱"——截至2025年6月，三四线城市库存占全国总量的70%。很多小区同一个户型十几套同时在售，想卖掉只能大幅降价。数据显示，这类房产成交价普遍比首次挂牌价低23?8%，部分远郊房甚至出现"腰斩"案例。

第二类是房屋老龄化严重、无学区无配套的"硬伤房"房主。比如没有电梯的老楼、离市区远且无地铁规划的房子。2025年数据显示，这类房子的挂牌周期平均长达18个月，且降价幅度是优质房源的2倍。政策宽松期是这类房子最好的出货窗口，越往后越难卖。

第三类是有置换需求、想换核心城市优质房的房主。当前是"卖差买好"的黄金窗口期。一方面，普通房源在政策刺激下能卖出相对好的价格；另一方面，核心城市优质房价格虽稳但涨幅放缓，且首付低、利率低，置换成本最低。

03 三类谨慎者：草率卖房可能后悔莫及

不是所有人都适合在当前市场卖房，以下三类人草率卖房很可能后悔。

第一类是一线城市核心区、强二线城市优质次新房房主。上海、杭州、成都等城市的核心区房源，库存去化周期短、人口吸附力强-3。9月上海新建住房价格环比仍涨0.3%，杭州环比涨0.3%。这类房子抗跌性极强，现在卖房无异于"割肉"。

第二类是只有一套自住房、短期内没有置换计划的人。房子的核心功能是居住，除非你有更好的投资渠道（且能稳定年化超过5%），否则没必要跟风卖房。当前存款利率低，股市、基金波动大，房产仍是普通人最稳妥的资产。

第三类是跟风降价、恐慌性卖房的房主。很多房主看到邻居降价就慌了，盲目下调挂牌价，结果被中介和买家压价，最后亏了几十万。2025年数据显示，二手房源平均调价次数达4.2次，但盲目降价的房源，带看量反而下降40%。

04 未来走势：量稳价弱，分化持续

58安居客研究院院长张波预测，年末市场将呈现"量稳价弱、分化持续"的特征。

在新房市场方面，11-12月房企为完成年度业绩目标，会进一步加大"以价换量"的力度。叠加地方政府可能推出的补贴政策，预计新房成交价格将有所下行，但成交量会相应上升。其中，核心24城的新房增量表现将较为明显，而更多三四线城市则只能维持基本成交水平。

二手房市场方面，预计11-12月的成交规模与10月基本持平。以上海、北京、杭州、成都等核心城市为代表，有望实现量价双稳，房价跌幅将明显收窄。

对于多数非核心二线城市来说，目前仍需依赖公积金及购房补贴等相关政策来拉动成交-6。不过，政策刺激的边际效应正在逐步减弱，产业与人口红利才是推动这些城市房地产市场长期发展的关键动能。

05 实用策略：四步决策不踩坑

不管你是想卖房还是想持房，都可遵循"看城市、看房源、看需求、控成本"的原则，这里有四个实用建议：

先查自己房子的"流动性等级"：通过当地住建部门官网或中介APP，查所在小区近3个月的成交套数、挂牌量和成交价，再对比所在城市的库存去化周期。如果去化周期超过24个月、小区挂牌量是月成交量的5倍以上，建议尽快出手。

卖房定价有技巧：别定太高也别盲目降价，参考小区近3个月实际成交价，在此基础上下调5?%，一次性定到位，比多次调价更能吸引买家。同时利用"带押过户"政策，3个工作日就能办结，不用提前还清贷款，节省时间和过桥资金成本。

持房者要"优化资产"：如果手里的房子属于优质资产，可长期持有，但要及时还清高息贷款，换成低利率房贷；如果是普通资产，可考虑"以旧换新""以小换大"，置换到核心区域、配套完善的房源，提升资产抗风险能力。

别忽视政策窗口期：当前政策已处于历史最宽松阶段，但政策效应可能逐步减弱。想卖房的建议在2025年底前完成交易，尤其是三四线城市，避免后续库存压力加大。

楼市早已不是"闭着眼买房赚钱"的时代，也不是"所有房子都该卖"的时代。卖房

对普通人来说，房子不仅是资产，更是家的载体。如果卖房能让你改善生活、规避风险、实现资产升级，那就是聪明决策；如果只是跟风恐慌、盲目套现，最后可能既没赚到钱，又影响了生活质量。